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“今天去某银行网点办理提前还贷手续，前面甚至还有十几个人。没想到还要排队提前还钱。”银行客户张先生对自己看到的一切感到不可思议。记者近日从北京多家银行了解到，今年以来，选择提前还贷的客户比以往明显增多。为什么现在这么多房贷客户选择提前还贷？提前还贷值得吗？需要考虑哪些因素？有额外的费用吗？近日，记者进行了调查。

提前还80万，少还111万利息。

通过提前还贷来节省利息。

李女士是2019年买的第二套房。银行最终核定的利率为6.2%，贷款金额为186万元，期限为25年。还款方式为等额本息，每月还款11700余元。今年李女士仔细查看银行明细，发现原来每月利息入账8000多元，本金3000元左右。三年还款，本金只少了10万。看着月息居高不下，再想想买基金和股票的损失，存款利率不断下降，李女士决定申请提前还贷。

提前还款80万后，李女士的还款计划表显示，房贷利息少了111万元。兴奋之余，她在社交平台上分享了这份喜悦:“提前还了80万房贷，利息减少了111万。这不是比理财更赚钱吗？”她打算更加努力地攒钱，争取明年还清剩余的本金，以便“彻底摆脱”。

央行数据显示，今年2月和4月居民中长期贷款出现负增长，是2007年以来仅有的两两次。这说明住宅按揭贷款的还款金额已经高于新增按揭贷款。方正证券研究报告指出，居民提前偿还房贷的能力来源于高储蓄率。在疫情冲击下，经济疲软，居民收入承压，没有余力提前还房贷。但由于居民消费下降较快，居民储蓄率保持在较高水平。反复的疫情削弱了居民对未来经济信心和收入增长的预期，增加了他们对风险防范的需求，从而增加了他们的储蓄。储蓄率处于高水平，居民偿还抵押贷款的能力增强。

“居民提前偿还房贷的意愿增强，是因为低风险资产的收益率降低，以及房贷利率的高刚性。"方正证券固定收益分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代品的商品收益率和理财收益率逐渐下降。截至4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，跌破3%。面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率与负债成本率的差距越来越大，居民提前偿还房贷的意愿越来越强。

房贷利率低于5.7%

提前还贷可能不划算。

房贷的利率比理财高。提前还贷划算吗？例如，方正证券的研究报告认为事实并非如此。假设有居民在2018年10月买了一套房子，需要偿还商业贷款100万元。贷款期限30年，房贷利率5.7%。这个时间点是2016年新一轮房地产上行周期中房贷利率的绝对高点。

居民面临两种选择，一是用现金一次性还清房贷；二是买理财产品。如果选择方案一，通过房贷计算器计算最终一次性还款(剩余26年)94.94万元，节省利息86.14万元。平均每年节省利息3.31万元。第二种方案是将94.94万元用于理财。按照目前3%~4%的年化收益率计算，年收益可达2.85万~ 3.8万元。

通过上述案例，方正证券研究报告认为，在理财收益率为3.5%的情况下，以5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本持平。这意味着，如果你的理财收益率高于3.5%，或者你的房贷利率低于5.7%，提前还贷可能不划算。

不过，方正证券也指出，不能直接将房贷利率与理财收益率进行比较，还需要从还款期限、还款方式、还款期限等因素进行评估。目前提前还贷可能也说明居民对长期能否保证3% ~ 4%的年理财收益持怀疑态度。

不过，业内人士指出，虽然理财收益率是下行趋势，但挂钩LPR的房贷利率也下调了空。目前全国首套房最低房贷利率为4.25%。3月份全国首套房贷平均利率为5.28%，首套房贷利率理论上下调空。

有人提前还了但后悔了。

提前还款要综合考虑。

记者了解到，提前还贷后，很多人感觉每月负担小了，轻松了很多；然而，有些人感到遗憾。

因为整个部门裁员而丢了工作的赵先生，最近很苦恼。他总觉得自己的房贷利率太高。去年年底，想着年终奖快到了，一笔50万的理财也快到期了，他毫不犹豫地选择了提前还贷。可是春节过后，公司每况愈下，说好的年终奖迟迟不发，最后连工作都没了。家里“余粮”不多，月供还在继续。赵灿先生不停地找工作，有时他一天要去好几个地方。他累的时候总会想“如果去年年底那50万没还，现在能不能平静很多？”

某大型国有银行理财师陈先生提醒大家，无论选择提前还贷与否，每个家庭都应该保持相对充裕的现金流，以应对各种变化。不能因为省了利息就把闲钱都还房贷，这样只会让你很被动。如果房屋装修等一年内需要资金的抵押人需要大量开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。

另外，对于还贷时间较长的借款人，由于贷款期限后期的还款大部分是本金的偿还，此时提前还贷对于节省利息的意义并不大。陈先生认为，如果贷款人采用等额本息还款法还款，如果已经超过了寿命的三分之一，比如贷款20年，还款7年以上，那么提前还贷的意义并不是太大。

给个提示

预约提前还贷

北京一般不收费。

记者了解到，所有银行都要求提前还贷的客户预约申请。具体流程各家银行差别很大，有的完全可以网上办理，有的需要去网点柜台签字。在申请之前，客户最好联系他们的贷款经理或贷款分行，询问详细情况。至于大家关心的收费问题，工行、建行、中行、农行、交行、招行等在prime bank的相关人士表示不收取任何费用。

但有读者反映，3月份在某全国性股份制银行北京分行进行了提前还款。当时贷款经理说要先去网点找他签字。全款到账后，15个工作日左右会被扣款。一年内提前还款会有违约金，超过一年就不用了。

提前还贷后，后续还款会有怎样的变化？据了解，大部分银行会提供两种选择，一种是保持月供不变并缩短期限，另一种是保持期限不变并减少月供。前者会节省更多利息，可以尽快结束还款；后者减少了月供的压力，对贷款人来说会更容易。客户可以根据自己的实际情况选择。(记者程维)

来源:北京青年报